招商·原颂看房记录

更新时间：2026-05-25
状态：待看，作为关山 / 武汉东站预算上沿新房对照盘
详细调研：楼盘调研/招商·原颂/README.md

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一句话结论

可以看，但只能看 110㎡三房是否能折后压进 180 万以内；132㎡以上基本不适合当前预算。

招商·原颂的位置和品牌/物业口径不错，官方项目身份已打通到 居住项目（P（2023）090号B地块）/ 湖2500654；但房天下 110㎡参考总价已约 181.5 万，再叠加毛坯装修，现金流压力会比表面总价更高。

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当前判断

项目	判断
当前状态	待看
是否值得首看	值得，但作为预算上沿对照盘，不作为无脑主线
是否值得复看	待现场价格、楼层、房表对照后判断
最值得核验	110㎡真实总价、主卖楼栋、官方房表与现场销控一致性
明确不优先	132㎡+ 四房，明显超预算

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看房目的

1. 判断关山 / 武汉东站片区的 110㎡三房，是否存在 180 万以内 的真实可买房源。
2. 对比光谷润璟、联发光合新澍、万科光谷锦上、金地格林东郡等关山/光谷样本，校准“成熟配套溢价”值不值。
3. 核实官方房表里 1/2/3/4/8 已释放、5/6/7 大量占位的真实含义。
4. 把毛坯装修成本、交付时间和未来二手流动性一起算，而不是只看单价。

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到现场必问问题

1. 110㎡最低总价：正常楼层、非硬伤房源，真实成交能否进 180 万以内？
2. 优惠结构：折扣、团购、渠道、首付分期、按揭优惠分别是什么？是否写入合同/认购书？
3. 主卖楼栋：当前是否主卖 1/2/3/4/8？5/6/7 何时释放？
4. 预售证范围：武房开预售[2026]078号具体对应哪些楼栋？
5. 销控对照：销售销控图能否与武汉官方房表黄格/未售格对应？
6. 110㎡所在楼栋位置：是否临路、临商业、临配套、低楼层采光是否受遮挡？
7. 毛坯交付标准：门窗、墙地面、水电、厨卫、防水、阳台、空调位等交付到什么程度？
8. 装修预算：110㎡自住装修，普通/中等标准分别要预留多少钱？
9. 车位：是否绑定？车位售价/租金/配比/交付后停车压力？
10. 交付与违约：2027-12-30 是否写入合同，逾期责任如何约定？
11. 教育口径：销售宣传的学校是否有官方划片支撑？是否承诺写入合同？
12. 不利因素：周边道路噪音、商业街人流、工地、变电/垃圾/配套用房、低楼层采光是否有明确说明？

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现场重点核查

• 从售楼部步行到最近地铁站 / 武汉东站 / 主要商业，记录真实步行时间。
• 看 110㎡样板或户型图：南北通透、面宽、厨房/卫生间、收纳、设备平台是否有明显硬伤。
• 看沙盘：1/2/3/4/8 与 5/6/7 的位置关系，哪几栋临路、临商业、临配套。
• 要一份带楼栋/楼层/房号/总价/折扣的销控表，回来对官方房表。
• 明确毛坯装修后总投入：房价 + 契税维修基金 + 装修 + 家电家具 + 车位/租车位。

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最近一次看房记录

暂无实地看房记录。

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历史记录

2026-05-25 首次公开资料调研

• 已打通官方项目：居住项目（P（2023）090号B地块）/ 湖2500654 / 佳园路86号 / 武汉汇景地产开发有限公司。
• 官方列表口径：总 834 套、住房已售 274 套、住房可售 536 套、非住房可售 11 套。
• 官方房表初步解析：1/2/3/4/8 号楼已释放并出现黄格已售；5/6/7 号楼大量 zero-gid 占位/未开放，不能简单当成普通可售住宅。
• 房天下口径：参考均价约 16500元/㎡，110㎡约 181.5万，项目毛坯，预计 2027-12-30 交付。
• 阶段结论：可以首看，但只看 110㎡是否能折后进 180 万；否则预算压力偏大。