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招商·原颂调研
招商·原颂是关山 / 武汉东站片区位置较好的毛坯新盘，官方项目身份已打通，但 110㎡按房天下 1.65 万/㎡口径已约 181.5 万，刚好踩到当前 150-180 万预算上沿；如果现场不能给出明显折扣或更低楼层/特殊
最近更新 2026-05-26
当前分类 楼盘调研
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招商·原颂调研
招商·原颂是关山 / 武汉东站片区位置较好的毛坯新盘，官方项目身份已打通，但 110㎡按房天下 1.65 万/㎡口径已约 181.5 万，刚好踩到当前 150-180 万预算上沿；如果现场不能给出明显折扣或更低楼层/特殊
2026-05-26
招商·原颂是关山 / 武汉东站片区位置较好的毛坯新盘，官方项目身份已打通，但 110㎡按房天下 1.65 万/㎡口径已约 181.5 万，刚好踩到当前 150-180 万预算上沿；如果现场不能给出明显折扣或更低楼层/特殊
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招商·原颂调研
更新时间：2026-05-25
类型：东湖高新区关山 / 武汉东站片区新房观察样本
核心证据：武汉官方商品房项目查询 + 房天下移动端楼盘页 / 基础信息页
一句话结论
招商·原颂是关山 / 武汉东站片区位置较好的毛坯新盘，官方项目身份已打通，但 110㎡按房天下 1.65 万/㎡口径已约 181.5 万，刚好踩到当前 150-180 万预算上沿；如果现场不能给出明显折扣或更低楼层/特殊房源，总价压力会比较明显。
更适合作为：关山成熟配套 + 武汉东站轨道资源 + 招商品牌/物业体系的预算上沿对照盘。
暂不建议直接升为主线首选，除非：
- 110㎡真实成交总价能压到 180 万以内；
- 楼层、朝向、楼栋位置不是明显劣势；
- 毛坯装修预算、车位、物业费等后续支出可接受；
- 官方房表与现场销控能对得上。
先给判断：适合谁 / 不适合谁
适合
- 想留在 关山 / 光谷大道 / 武汉东站 一带，接受为成熟配套和轨道资源付一点溢价的人。
- 看重 招商局物业、品牌管理和片区流动性的人。
- 能接受 毛坯，并愿意自己控制装修标准的人。
- 总预算能上探到 180-200 万，且月供压力可承受的人。
不适合
- 严格卡 150-180 万，且希望买完后装修压力小的人。
- 只接受四新 / 白沙洲这类更低总价新房的人。
- 对期房交付周期、毛坯装修成本、关山片区拥堵敏感的人。
- 想买 120㎡+ 改善四房但预算仍控制在 180 万以内的人。
基础信息表
| 项目 | 当前口径 |
|---|---|
| 营销名 | 招商·原颂 / 招商原颂 |
| 房天下别名 | 居住项目（P（2023）090号B地块） |
| 官方项目名 | 居住项目（P（2023）090号B地块） |
| 官方登记号 | 湖2500654 |
| 官方坐落 | 佳园路86号 |
| 房天下地址 | 东湖高新区光谷大道东·佳园路与海纳路交汇处 |
| 开发企业 | 武汉汇景地产开发有限公司 |
| 片区 | 东湖高新区 / 关山 / 武汉东站周边 |
| 产品 | 普通住宅，毛坯，70年产权 |
| 房天下参考均价 | 约 16500 元/㎡（2026-05-03 报价口径） |
| 房天下参考总价 | 约 182-254 万/套 |
| 主力面积 | 110-155㎡，3/4 居 |
| 开盘时间 | 2026-05-01（房天下口径） |
| 交房时间 | 2027-12-30（房天下口径） |
| 预售证 | 武房开预售[2026]078号，2026-04-23（房天下口径；官方房表已显示项目） |
| 官方总规模 | 17栋 / 834套（含住宅、商业/配套等不同口径） |
| 房天下规划口径 | 8栋 / 810户 |
| 容积率 / 绿化率 | 2.50 / 30%（房天下口径） |
| 物业公司 | 招商局物业管理有限公司 |
| 物业费 | 2.98元/㎡/月 |
| 车位 | 约1014个，车位比约1:1.25 |
口径说明：官方商品房系统统计为 17栋 / 834套，其中包含 9-13 等少量商业/配套或非标准楼栋；房天下营销口径为 8栋 / 810户，更接近住宅销售宣传口径。两者不必然矛盾，但现场必须让销售解释清楚楼栋编号、可售住宅与商业/配套口径。
官方商品房系统核验
1. 项目身份已经打通
武汉官方商品房项目查询中，直接搜索“招商原颂 / 招商·原颂”未命中；但按房天下披露的备案别名 / 开发商反查，已命中：
- 居住项目（P（2023）090号B地块）
- 登记号：湖2500654
- 项目坐落：佳园路86号
- 开发企业：武汉汇景地产开发有限公司
- 不动产权证书号：鄂（2024）武汉市东开不动产权第0018272号
- 建设工程规划许可证号：武资建（东开）工[2025]086号
- 用地面积：37109.91㎡
- 房屋栋数：17栋
- 房屋套数：834套
- 合同备案办理部门：东湖新技术开发区房管局
判断：营销名“招商·原颂”与官方项目“居住项目（P（2023）090号B地块）”之间的映射可信度较高。
2. 官方列表销控口径
官方项目列表当前显示：
| 指标 | 套数 |
|---|---|
| 总套数 | 834 |
| 住房已售 | 274 |
| 住房可售 | 536 |
| 非住房已售 | — |
| 非住房可售 | 11 |
粗略看，官方列表层面的住房去化约 274 / (274 + 536) ≈ 33.8%。
但这只是项目列表口径，仍要结合具体楼栋房表看哪些楼栋真正释放。
3. 官方栋表与房表解析
官方栋表显示 13 个可点开的栋表条目，合计正好覆盖 834套：
| 楼栋 | 总层数 | 总套数 | 房表初步状态 |
|---|---|---|---|
| 1 | 33 | 134 | 已释放，存在黄格已售、未售、限制/特殊 |
| 2 | 19 | 37 | 已释放，已售比例较高 |
| 3 | 33 | 67 | 已释放，已售比例较高 |
| 4 | 26 | 52 | 已释放，已售比例较高 |
| 5 | 33 | 132 | 大量 zero-gid 占位/未开放 |
| 6 | 33 | 132 | 大量 zero-gid 占位/未开放 |
| 7 | 33 | 137 | 大量 zero-gid 占位/未开放，并有部分限制/特殊 |
| 8 | 33 | 132 | 已释放，已售比例较高 |
| 9 | 2 | 5 | 非标准/配套倾向 |
| 10 | 1 | 2 | 非标准/配套倾向 |
| 11 | 1 | 1 | 非标准/配套倾向 |
| 12 | 1 | 1 | 非标准/配套倾向 |
| 13 | 2 | 2 | 非标准/配套倾向 |
按房表单元格初步解析：
| 状态 | 初步计数 | 解读 |
|---|---|---|
| 黄格已售 | 263 | 主要集中在 1/2/3/4/8 号楼 |
| 普通未售 | 138 | 主要在已释放楼栋内可继续筛选 |
| 限制 | 13 | 不应按普通可售理解 |
| 抵押/特殊 | 51 | 需现场逐项解释 |
| zero-gid 占位/配套/未开放 | 369 | 不能简单视为已售，也不能直接视为普通住宅可售库存 |
重点解释：5/6/7 号楼大量 zero-gid，占位状态可能代表未开放明细、配套/特殊房源或尚未进入正常销售展示。不能把它们粗暴算成“还有很多正常住宅随便选”。现场要问清楚：当前真实主卖楼栋是否只有 1/2/3/4/8，5/6/7 何时加推。
价格与预算适配
房天下当前口径：
| 面积 | 房天下参考总价 | 对当前预算影响 |
|---|---|---|
| 110㎡三房 | 约181.5万 | 已超过 180 万舒适线一点，若有折扣才可能进入预算 |
| 132-135㎡四房 | 约218-223万 | 明显超预算 |
| 154-155㎡四房 | 约254-256万 | 不适合当前预算主线 |
按当前家庭预算 150-180万 和期望月供约 5000元 来看：
- 只看 110㎡三房，且必须争取折扣 / 特价 / 楼层价差；
- 132㎡以上不要作为当前主线，除非预算策略发生变化；
- 毛坯还要叠加装修投入，真实资金压力高于“总价 181.5 万”本身。
经纪人 / 转手视角
它未来二手流动性的优势在于：
- 关山 / 武汉东站 / 光谷大道沿线有稳定产业和通勤需求；
- 110㎡三房是相对容易被刚改客群接住的面积段；
- 招商局物业对转手有一定加分。
但买入价不能高：
- 如果 110㎡成交接近 185 万甚至更高，未来二手接盘客群会直接拿周边次新/成熟小区和更低总价盘来砍价；
- 毛坯装修水平高度依赖业主自装，未来转手时装修反而可能成为买方议价点；
- 关山片区供应和竞品不少，不能只靠“光谷核心”想象升值。
区位与配套判断
优点
- 位于 关山 / 武汉东站 周边，轨道、公交和产业人群支撑较强。
- 房天下口径显示周边 3km 内地铁站、商业、医院、公园资源较密集。
- 商业方面可借力武汉 K11 Select、武汉保利广场、光谷天地、嘉园·荟等成熟或半成熟节点。
- 医疗方面房天下口径提到武汉市第三医院光谷院区、湖北省中医院光谷院区等资源。
要保守看的地方
- “周边 3km 配套丰富”不等于“步行 10 分钟都方便”，现场要实测到地铁、商业和医院的步行体感。
- 关山 / 光谷大道一带高峰拥堵、停车和路网体感要现场验证。
- 教育配套只能按官方当年划片为准，不能把房天下周边学校列表理解成确定对口。
不利因素 / 避坑清单
- 预算临界：110㎡参考总价约 181.5 万，已经卡在预算上沿；毛坯装修后实际资金压力更大。
- 毛坯交付：优点是可控，缺点是入住时间、装修精力和现金流压力都更高。
- 楼栋释放不均：官方房表显示 1/2/3/4/8 已释放明显，5/6/7 大量占位；不能只听销售说“还有很多房”。
- 官方总套数 vs 平台户数口径不同：官方 17栋/834套，平台 8栋/810户，现场必须解释哪些是住宅、商业、配套或非标准楼栋。
- 销售热度需对官方房表：房天下动态称 2#、3#、4#、8# 已开盘，2#、3#成交均价 18500 元/㎡，但实际房源、折扣和已售状态必须逐套核对。
- 交付周期：房天下口径交房为 2027-12-30，仍是期房等待周期。
- 教育不可过度承诺：周边学校多不等于确定对口，必须以东湖高新区当年招生政策为准。
- 关山竞品多：光谷润璟、联发光合新澍、万科光谷锦上、金地格林东郡等都可作为价格锚，招商原颂不能买贵。
首看重点问题
到售楼部优先问：
- 110㎡最低总价：正常楼层、非硬伤房源，真实成交能否压进 180 万以内？
- 当前主卖楼栋：1/2/3/4/8 是否为当前主卖？5/6/7 号楼何时正常释放？
- 官方房表对照：销售给的销控图与官方黄格/未售格能否对应？
- 预售证范围：武房开预售[2026]078号具体对应哪些楼栋？
- 毛坯交付标准：入户门、窗、地暖/新风/中央空调是否有？是否纯毛坯？
- 装修预算：按 110㎡三房，普通自住装修预留多少钱比较真实？
- 楼栋位置：110㎡主要在哪几栋、哪个朝向、是否临路/临商业/临配套？
- 车位策略：是否绑定车位？车位价格、租售比、交付后停车压力如何？
- 物业费与服务：招商局物业 2.98 元/㎡/月，具体服务边界是什么？
- 交房节点：2027-12-30 是否写入合同，逾期责任如何约定？
当前决策建议
| 维度 | 判断 |
|---|---|
| 是否值得看 | 可以看，但定位为预算上沿对照盘 |
| 是否主线优先 | 暂不优先于四新/低总价样本，除非 110㎡折后进 180 万 |
| 最值得看的户型 | 110㎡三房 |
| 不建议看的户型 | 132㎡+ 四房，明显超预算 |
| 现场底线 | 真实总价、楼层、朝向、楼栋位置、毛坯成本必须一起算 |
| 当前证据强度 | 官方项目身份和房表较强；商业平台价格/交付/配套需现场复核 |
证据边界
官方已证实
- 官方项目名：居住项目（P（2023）090号B地块）
- 登记号：湖2500654
- 地址：佳园路86号
- 开发企业：武汉汇景地产开发有限公司
- 用地面积、规划许可证、17栋/834套、项目列表销控、楼栋房表状态
商业平台口径，需现场复核
- 招商·原颂营销名
- 16500元/㎡参考均价
- 110-155㎡面积段
- 2026-05-01开盘、2027-12-30交房
- 武房开预售[2026]078号及对应楼栋
- 招商局物业、2.98元/㎡/月、车位比等
- 周边配套距离和评分
仍待补证
- 官方自然资源/规划公示原文与地块成交信息原文
- 逐套一房一价样本的稳定字段抽取
- 具体楼栋位置图、户型图、朝向、临路/临商业/临配套风险
- 官方教育划片和未来入学边界
- 真实成交折扣与绑定费用
参考链接
- 武汉市住房和城市更新局：https://zgj.wuhan.gov.cn/
- 武汉商品房项目查询：http://spfxm.whfgxx.org.cn:8083/spfxmcx/spfcx_index.aspx
- 招商·原颂房天下移动楼盘页：https://m.fang.com/xf/wuhan/2610167404.html
- 招商·原颂房天下基础信息页：https://m.fang.com/xf/wuhan/2610167404/housedetail.html