城投·红树林调研

更新时间：2026-04-29 类型：新房楼盘图文调研（目录模式主文档）当前结论：这盘已经达到正式建档 + 官方映射基本补上的阶段：除房天下真实盘页、结构化字段、户型页与楼盘报告外，本轮已在武汉商品房项目查询系统中反查到与之高度对应的官方项目明细页，项目名为“新建居住、九年一贯制学校项目（一期）”，开发企业为武汉城祥置业有限公司，项目坐落为常青五路29号。它依然更适合作为“汉口常青 / 杨汊湖成熟板块改善上限样本”，而不是 150-180 万预算里的轻松上车盘：按房天下当前约 16800 元/㎡口径粗算，106㎡三房约 178 万，108㎡已到约 181 万，117㎡以上基本明显超出你当前主预算。

一、先说结论

这盘不是模糊营销词，可以正式建档。
当前较稳定的项目身份链如下：
- 营销名：城投·红树林 / 城投红树林
- 房天下真实盘页：2610167540
- 开发商：武汉城祥置业有限公司
- 区域：江汉 / 常青五路 / 新湾片
- 平台展示地址：江汉常青五路新湾四路公交站旁
- 售楼处地址：汉口二环旁，常青五路与新湾五路交汇处
当前更合理的定位是：
- 汉口常青成熟配套改善盘；
- 女方通勤友好、生活配套成熟、地铁条件强；
- 但总价已经逼近甚至超过你当前 150-180 万主预算上限。

一句话：

城投·红树林值得纳入正式候选库，而且比很多待售概念盘更成熟；但你要把它当成“成熟汉口板块产品感对照盘”，不是“轻松控总价”的主攻盘。

二、基础信息总表（当前可核验口径）

项目	当前记录
楼盘营销名	城投·红树林
常见别名	城投红树林
区域	武汉 · 江汉 / 常青 / 杨汊湖外溢片
平台展示地址	江汉常青五路新湾四路公交站旁
售楼处地址	汉口二环旁，常青五路与新湾五路交汇处
开发商	武汉城祥置业有限公司
销售状态	在售
产品类型	普通住宅
项目特色	地铁沿线 / 品牌地产 / 国企开发 / 改善优选
装修	毛坯
产权	70 年
建筑类别	板楼
环线	二至三环
参考单价	约 16800 元/㎡
房天下总价口径	176-217 万/套
开盘	2026-04-10，8 号楼开盘
交付	2027.12（结构化字段）；百科摘要口径为预计 2027-12-30 交房
预售证	武房开预售2026061号（房天下结构化字段）
占地面积	73346㎡
建筑面积	269361.76㎡
容积率	2.73
绿化率	28.8%
楼栋总数	8 栋
总户数	1408 户
物业公司	武汉市宜居宜业服务管理有限公司
物业费	2.95 元/㎡·月
规划车位	1494 个
楼层状况	1# 33 层；2/3/4/6/7/8# 39 层；5# 22 层
当前已见户型	106 / 108 / 117 / 121 / 126 / 132 / 133 / 143㎡
当前阶段判断	已达到正式建档阈值；价格、户型、规模、交通与配套都已有较完整公开口径，本轮已通过开发商反查到武汉官方商品房项目查询明细页，对应官方项目名大概率是“新建居住、九年一贯制学校项目（一期）”；但 `武房开预售2026061号` 仍主要来自平台字段，且官方一期 771 套与平台整盘 1408 户存在口径差异，仍需现场补证

说明：

对 开发商、地址、在售状态、开盘、预售证、规模、物业、户型列表、参考价 等字段，当前优先采信房天下真实盘页、详情页、户型页与楼盘报告；

对 周边商业 / 学校 / 医疗 / 公园 / 地铁数量 这类聚合型配套口径，优先视为房天下楼盘报告与百科摘要的辅助参考，不直接等同于你的实际通勤和居住体感；

对 武汉官方商品房查询系统中的直证，本轮已通过开发商反查到官方项目明细页，并锁定“新建居住、九年一贯制学校项目（一期）/ 武汉城祥置业有限公司 / 常青五路29号”这组映射；但预售证号与整盘总户数仍需继续以现场材料补证，因此这里继续保留边界说明。

三、当前证据链：为什么说这盘已经够资格建档

1. 房天下真实盘页已经坐实“城投·红树林”

本轮已稳定拿到：

主盘页：https://wuhan.newhouse.fang.com/loupan/2610167540.htm
详情页：https://wuhan.newhouse.fang.com/loupan/2610167540/housedetail.htm
户型页：https://wuhan.newhouse.fang.com/loupan/2610167540/photo/list_900.htm
楼盘报告：https://wuhan.newhouse.fang.com/loupan/2610167540/housereport.html

这意味着：

它不是搜索噪音，而是已经在主流平台形成完整项目页；
后续补料可以围绕同一个盘页 ID 持续进行；
它的公开信息完整度，明显高于很多还停留在“待售名字”阶段的线索盘。

2. 平台结构化字段已经能稳定抽出一整组硬信息

当前可反复确认的字段包括：

开发商：武汉城祥置业有限公司
地址：江汉常青五路新湾四路公交站旁
售楼处：常青五路与新湾五路交汇处
产品：普通住宅，70 年产权，毛坯
在售状态：在售
开盘：2026-04-10，8 号楼开盘
交付：2027.12
预售证：武房开预售2026061号
规模：8 栋 / 1408 户 / 容积率 2.73 / 绿化率 28.8%
物业：武汉市宜居宜业服务管理有限公司，2.95 元/㎡·月
车位：规划 1494 个
价格：约 16800 元/㎡，总价 176-217 万/套

这说明它不是“只有宣传语和效果图”的盘，而是已经具备完整可比字段的在售项目。

3. 户型页和楼盘报告把价格带与预算适配关系说清了

当前已能直接看到的户型包括：

106㎡，3 室 2 厅 2 卫
108㎡，3 室 2 厅 2 卫
117㎡，3 室 2 厅 2 卫
121㎡，3 室 2 厅 2 卫
126㎡，4 室 2 厅 2 卫
132㎡，4 室 2 厅 2 卫
133㎡，4 室 2 厅 2 卫
143㎡，5 室 2 厅 2 卫

按 16800 元/㎡ 粗算：

建面	粗算总价
106㎡	约 178.1 万
108㎡	约 181.4 万
117㎡	约 196.6 万
121㎡	约 203.3 万
126㎡	约 211.7 万
132㎡	约 221.8 万
133㎡	约 223.4 万
143㎡	约 240.2 万

这组数字对你的意义非常直接：

106㎡三房已经逼近你预算上限；
108㎡开始大概率就进入超预算区；
117㎡以上基本可以视为改善上探，而不是主预算友好型选项。

4. 房天下楼盘报告与百科摘要把“成熟汉口配套盘”的画像补全了

辅助口径里，当前可以较稳定看到：

交通侧：直线 3km 内 12 个地铁站，最近是 长港路；1km 内公交站很多，离 常青五路新湾四路站约 148m；
商业侧：出现 远洋心里PARK、万科广场、泛悦Mall(北都店)、汇和城 等名称；
医疗侧：提到 武汉中心医院后湖院区 等；
生态侧：提到 红树林公园、常青公园、武汉园博园；
户型与产品侧：百科摘要提到 8 栋 22-39 层、楼间距较大、准四代取向、部分户型大阳台 / 独立电梯前室 / 高得房率表达。

这些内容不能直接当成交付承诺，但足够说明：

这盘吃的不是“低价新区叙事”，而是汉口成熟板块 + 改善产品包装 + 通勤便利度。

四、官方映射这轮已经补到什么程度

1. 现在已经能从武汉官方商品房查询系统反查到对应项目

本轮重新在武汉商品房项目查询系统中按 开发商 武汉城祥置业有限公司 + 行政区 江汉区 反查，已经能稳定命中 1 条项目结果，并打开官方项目明细页。

当前拿到的官方链路是：

官方查询入口：http://spfxm.whfgxx.org.cn:8083/spfxmcx/spfcx_index.aspx
官方命中结果：新建居住、九年一贯制学校项目（一期）
官方登记号：江2500663
官方项目明细页：http://spfxm.whfgxx.org.cn:8083/spfxmcx/spfcx_mx.aspx?DengJH=%BD%AD2500663

2. 官方项目明细页当前能确认什么

从该官方项目明细页，本轮已经稳定取到：

项目名称：新建居住、九年一贯制学校项目（一期）
项目坐落：常青五路29号
开发企业：武汉城祥置业有限公司
不动产权证号：鄂（2025）武汉市市不动产权第0002417号
用地面积：37567.30㎡
建设工程规划许可证号：武资建（汉）工[2025]013号
房屋栋数：8栋
房屋套数：771套
合同备案办理部门：江汉区房管局

结合房天下侧字段：

开发商一致：武汉城祥置业有限公司
片区一致：常青五路 / 新湾片
楼栋数一致：8栋
平台地址“江汉常青五路新湾四路公交站旁”与官方坐落“常青五路29号”处于同一项目语境

所以当前更稳妥的结论已经不是“完全没打通官方”，而是：

营销名“城投·红树林”与武汉官方项目“新建居住、九年一贯制学校项目（一期）”之间，已经建立了高可信映射。

3. 仍然不能写死的边界在哪里

虽然官方映射已经基本补上，但还有两层边界仍要保留：

武房开预售2026061号 当前仍主要来自房天下结构化字段，官方项目明细页本身没有直接把这张预售证打在同一屏；
官方一期口径是 8栋 / 771套，而平台整盘口径是 8栋 / 1408户，存在明显口径差异。

这更像是：

官方页展示的是一期登记口径；
平台页展示的是营销整盘口径，或者把后续批次/整盘规划一起算进去了。

因此后续最关键的不是继续纠结“有没有官方项目”，而是现场把下面两件事问死：

武房开预售2026061号 到底对应哪一栋、哪一批可售房源；
771 套和 1408 户到底分别对应 一期 / 整盘 / 可售住宅 / 含配套 的哪种统计口径。

4. 官方楼栋表对你有什么直接意义

本轮还从官方楼栋表里看到了这一期的楼栋拆分样本：

1号楼：34层 / 177套 / 20216.66㎡
2号楼：40层 / 160套 / 20078.58㎡
3号楼：39层 / 187套 / 22610.59㎡
8号楼：39层 / 244套 / 31235.34㎡

这组数据的价值在于：

39-40 层的超高层属性基本坐实了，不再只是销售口头表达；
8号楼 244 套 这组数字，和房天下“2026-04-10，8号楼开盘”的口径能互相咬合；
你后面去看房时，可以直接围绕 8号楼、106㎡ / 108㎡、低中高楼层总价差、候梯体感 去问，不用再泛泛而谈。

五、把它放进你当前候选池，该怎么理解

1. 它的角色

不是低总价捡漏盘；
也不是“先上车再说”的保守盘；
而是汉口常青成熟配套改善盘的上限样本。

2. 为什么值得放进仓库里长期跟

你原本就把 汉口常青 视为备选片区；
这盘的 通勤 / 商业 / 地铁 / 医疗成熟度，比很多外围新盘更直接；
它是你用来回答“要不要为了汉口成熟生活圈，多付几十万总价”的关键对照样本；
如果你后面在后湖、常青、古田几个成熟片区纠结，这盘很有比较价值。

3. 为什么暂时不适合直接升为预算内主线首选

你的当前核心约束还是：

总价 150-180 万；
月供尽量压在约 5000 左右。

而这盘当前最现实的压力是：

起步面积就已经在 106㎡左右；
按当前房天下单价粗算，只有最小户型勉强卡在预算上沿；
毛坯还意味着后期装修投入不能忽略；
一旦你看的是 108㎡或更大户型，整体资金压力就会迅速上去。

4. 它更像谁，不像谁

它更像：

成熟汉口地段里的改善向新房对照盘；
用来跟后湖改善、古田综合体盘比较生活便利度和通勤效率的样本。

它不像：

四新那类低总价优先盘；
白沙洲那类先压预算、再谈产品感的盘；
纯刚需上车型盘。

六、适合 / 不适合什么人

更适合

更看重 汉口成熟配套和通勤效率 的买家；
可以接受 总价顶到 180 万甚至略上探 的三房改善；
不抗拒 毛坯自装，愿意自己把控装修质量；
想要把 地段便利度 放在较高优先级的人。

不太适合

想把预算明显压在 160-170 万以内 的买家；
想要 精装省心 的人；
更偏爱 低密、低楼层、小体量社区 的人；
对 39 层高层体量 非常敏感的人。

七、当前最值得你盯的点

106㎡这一档到底有没有能成交在 175-178 万以内的真实房源；
108㎡会不会谈完之后仍能压回 180 万附近；
8 栋 / 1408 户 / 39 层高层的居住密度，你现场是否能接受；
毛坯交付后的真实总投入（装修 + 家电 + 税费）是否会让它明显失去性价比；
长港路 / 杨汊湖 / 常青片的通勤体感，是不是足够好到值得你为它比白沙洲多付一截总价。

八、待现场核验清单

官方备案项目名是什么？
武房开预售2026061号 对应哪几栋、哪批房源？
当前真实主卖楼栋与可选楼层有哪些？
106㎡ / 108㎡的最低总价、楼层差价和朝向差价分别怎样？
毛坯标准、外立面、公区、架空层、会所和园林最终兑现口径怎样？
1494 个车位是一次性规划还是分期兑现？车位是否绑定销售？
周边学校口径里，哪些只是“附近有”，哪些是销售真正会主推的卖点？
新湾片道路、高峰拥堵、噪音、灰尘和路口体感如何？
39 层高层里，电梯配置、候梯时长和采光遮挡是否会成为日后痛点？
如果把这盘和保利云璟、远洋万和四季、千禧城并排看，它最值得多花钱的点到底是什么？

九、当前结论（给后续快速接手用）

城投·红树林已经可以正式纳入仓库，而且是“可看、但要算细账”的盘。

它的核心价值不是低价，而是：

汉口成熟板块；
地铁和商业配套更强；
公开资料完整度高；
能作为后续和后湖 / 古田 / 常青成熟片区盘对照的关键样本。

但它当前也有非常明确的现实限制：

预算压力偏大；
最小户型就在主预算上沿；
高层大盘密度需要现场验证；
官方系统直证还差最后一环。

所以当前最合理的动作不是直接上头，而是：

把它列入“汉口常青成熟改善待看盘”，重点验证 106㎡ / 108㎡的真实成交总价和高层居住体感，再决定要不要升优先级。

城投·红树林调研

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