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保利·星奕销售情况刷新（2026-05-26）
身份链判断：平台“保利·星奕”的开发商、白沙洲/光霞村K6地块线索，与官方“新建居住、防护绿地项目（光霞村K6地块）（变更）/ 张家湾路10号 / 武汉林海房地产开发有限公司”高度一致，当前继续按官方登记号 洪26001
最近更新 2026-05-26
当前分类 楼盘调研
保利·星奕销售情况刷新（2026-05-26）
本次补充目的：按武汉官方商品房系统重新核验“保利·星奕 / 新建居住、防护绿地项目（光霞村K6地块）（变更）”的项目明细、栋表和逐栋房表颜色状态，并同步房天下最新价格/开盘口径。
当前结论：保利·星奕销售推进明显快于 5 月 16 日旧记录：本次官方逐栋房表黄色已售约 138 套，普通未售约 332 套，zero-gid / 配套占位约 22 格；其中 2栋已售 108 套、3栋已售 29 套，是当前成交主力。按全项目 492 套口径约 28.0% 黄格已售；按正常非零 gid 房源口径约 29.4% 黄格已售。
一、官方项目身份
| 字段 | 官方口径 |
|---|---|
| 营销名 | 保利·星奕 / 保利星奕 |
| 官方项目名 | 新建居住、防护绿地项目（光霞村K6地块）（变更） |
| 登记号 | 洪2600132 |
| 项目坐落 | 张家湾路10号 |
| 开发企业 | 武汉林海房地产开发有限公司 |
| 建设工程规划许可证号 | 武资建（洪）工[2026]020号 |
| 不动产权证书号 | 鄂(2026)武汉市洪山不动产权第0012241号 |
| 用地面积 | 45919.06㎡ |
| 房屋栋数 / 套数 | 15栋 / 492套 |
| 合同备案办理部门 | 洪山区房管局 |
身份链判断：平台“保利·星奕”的开发商、白沙洲/光霞村K6地块线索，与官方“新建居住、防护绿地项目（光霞村K6地块）（变更）/ 张家湾路10号 / 武汉林海房地产开发有限公司”高度一致，当前继续按官方登记号 洪2600132 追踪销售情况。
二、官方栋表公开范围
官方楼盘表当前公开 4 栋楼链接，合计 492 套，与项目总套数一致：
| 楼栋 | 总层数 | 总套数 | 建筑面积㎡ | houseDengJh |
|---|---|---|---|---|
| 1栋 | 26 | 165 | 18361.32 | 洪0008272 |
| 2栋 | 26 | 160 | 18175.58 | 洪0008273 |
| 3栋 | 17 | 60 | 7754.14 | 洪0008274 |
| 4栋 | 17 | 107 | 11785.23 | 洪0008275 |
| 合计 | — | 492 | — | — |
三、逐栋房表颜色状态（2026-05-26 抓取）
| 楼栋 | 官方总套数 | 黄色已售 | 普通未售（非零 gid） | zero-gid / 配套占位 | 阶段判断 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1栋 | 165 | 1 | 161 | 3 | 新开楼栋已开放明细，当前仅见 1 套黄格，库存很足 |
| 2栋 | 160 | 108 | 47 | 5 | 成交主力，去化较快但仍有普通未售房源 |
| 3栋 | 60 | 29 | 25 | 6 | 成交明显，剩余房源仍可看 |
| 4栋 | 107 | 0 | 99 | 8 | 新开楼栋已开放明细，暂未见黄格，库存很足 |
| 合计 | 492 | 138 | 332 | 22 | 有热度，已售接近三成，但不是无房/清盘 |
与 2026-05-16 旧记录对比
| 口径 | 2026-05-16 | 2026-05-26 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 黄色已售 | 58 | 138 | +80 |
| 普通未售 | 151 | 332 | +181 |
| zero-gid / 配套占位 | 283 | 22 | -261 |
解读：
- 5 月 16 日时，1栋、4栋大量表现为 zero-gid / 配套 / 未开放明细；本次 1栋、4栋已经大量转为正常非零 gid 房源，说明新批次/新开楼栋进入可查询状态。
- 黄色已售从约 58 套升到约 138 套，说明销售有真实推进。
- 但全项目仍有 332 套普通未售，不支持“马上没房 / 清盘”的恐慌口径。
四、平台市场口径同步
房天下 2026-05-25 价格记录显示：
| 字段 | 平台口径 |
|---|---|
| 参考均价 | 普通住宅 / 楼盘概况 14000元/㎡ |
| 价格描述 | 高层均价约 14000元/㎡，小高层均价约 15500元/㎡ |
| 报价时间 | 2026-05-25，价格有效期 14 天 |
| 开盘显示 | 1号楼、4号楼；开盘楼栋 1#、4# |
| 交房时间 | 2028年1月13日 |
| 预售证 | 武房开预售[2026]090号，2026年04月29日 |
| 装修状况 | 住宅：毛坯 |
| 地址 | 洪山洪山区白沙洲烽胜路与张家湾路交汇处 |
平台“当前开盘楼栋显示 1#、4#”与官方房表中 1栋、4栋已大量转为正常非零 gid 明细相互印证，说明销售批次已从早前 2#、3# 扩展到 1#、4#。
五、对“卖得怎么样”的判断
- 不是冷盘：黄格已售约 138 套，较 5 月 16 日增加约 80 套，成交推进明显。
- 也不是清盘：普通未售约 332 套，尤其 1栋、4栋库存很足；销售说“马上没房”需要用逐套清单核验。
- 2栋、3栋是成交核心：2栋 108/160 已黄格，3栋 29/60 已黄格，说明首开楼栋去化明显。
- 1栋、4栋刚转入正常可售观察阶段：1栋仅 1 套黄格，4栋暂未见黄格，是当前更值得看真实可选楼层和价格的楼栋。
- 预算适配看 105㎡入口：按 14000-15500 元/㎡粗算，105㎡约 147-163 万，仍是当前预算内最值得问的面积；129㎡以上会靠近或超过 180 万。
六、现场必问清单
- 105㎡在 1#、4# 里有哪些楼层/朝向/总价？折后最低是否稳定进 160-170 万？
- 2#、3# 已售 137 套左右的成交结构：主要是 105㎡还是 129/131/143㎡？
- 1#、4# 刚开放后是否有额外折扣、首付分期、渠道优惠？
- 官方房表里的 22 个 zero-gid/配套占位分别是什么，是否影响低楼层居住界面？
- 毛坯交付下，装修预算和未来转手装修接受度要单独算，不要只看备案/均价。
七、证据边界
- 官方项目明细与栋表来自武汉官方商品房项目查询系统：
spfcx_mx.aspx?DengJH=洪2600132与spfcx_lpb.aspx?DengJh=洪2600132。 - 房表颜色来自各栋
spfcx_fang.aspx页面；黄色#FFFF00按已售计，普通非零 gid 按普通未售计，zero-gid/配套/架空/地下室类单独列为占位/配套。 - 房表颜色会随网签/备案状态变化，本文件是 2026-05-26 抓取快照。
- 房天下价格、开盘楼栋、交房时间为商业平台口径，适合做销售端补充，最终仍以合同、官方备案和现场销控为准。